澳洲房产市场分析２００８.6.12

#]F#pq1S6T8`C|"k$`M2K0Properties currently listed for sale

随着越来越多的卖主决定要等到出售条件的改善之后再上市及出售其物业，上周进入澳洲市场新的住宅物业数量继续下降。上周12480新房子和单位加入澳洲市场，大约比12个月的平均水平少了1780套。墨色南风博客
U-oO g#b'O*U|

尽管库存增加在减慢，但市场上总的物业数量在继续攀升，尽管扩张速度慢于今年早些时候。目前整个澳洲大陆有刚刚超过137000住宅物业出售，这比12个月以来的平均水平多了大约3.6万套。墨色南风博客lz;M'W#Y_ZS9b

'vm~&{P0

"lAq ng`0Population boom墨色南风博客WtHXX~p

(rh-G^$l0j,D0在将近20年，海外移民不断增加以及不断上升的生育率已导致强烈的人口增长。

墨色南风博客 Bi8Af$y9c(p
澳大利亚正经历着一场人口的繁荣，在近20年，以目前的人口增长率为最高。从澳洲统计局（ ABS ）刚公布的统计数字显示，澳洲人口增长了1.6 ％ ，或者说是增加了331872新的居民，到2007年为止。国家的人口增长率自1989年以来从没有到过如此之高。目前有超过21万人居住在澳大利亚。墨色南风博客u _^.R5xM l$l

墨色南风博客2dp9u-m5~ mD0j|

'nR.M!BoK;EU0在国家层次来讲，人口增长有两个组成部分：海外移民和人口自然增长（即出生人数减死亡人数） ;两者都是向上的趋势。事实上，外国移民和人口自然增长水平正处于历史最高水平。

g]1J0a
b:W0到去年为止有总共184438人移民到澳洲。我们可以预期明年政府宣布批准一项额外的3.1万技术移民那么在未来的一年移民人数甚至会进一步增加。这将推动技术移民的人数增加30 ％。墨色南风博客C[R5XY7y&O)f

全国人口出生率也呈现出反弹。去年澳洲出生人口为285254 人，死亡人数为 137820人，等同自然增加了147434人。1991年至2003年，女性决定抚育有较少的儿童和延迟生育子女，人口自然增长水平出现了下降的趋势。我们现在看到的转变是国家的生育率在1.85 （2001/02是1.73） -这意味着平均每个女子有1 .85婴儿（这个数字仍是比较低的，早在1961年生育率为3.56 ！ ） 。墨色南风博客%j"nb.uI j:z

Gxb:A/Dq]0

人口的增长被认为是对房屋需求最佳的指标，。简单来说，人口增长水平越高，对房屋的需求越高。如此高的人口增长率，对房地产市场来说是一个健康积极的迹象。但是，如此强大的人口增长也有其他方面的影响。

'U.M bX ^8pA0墨色南风博客K&Y.XPOH!I#Beot

8k&sc1D V6P"Z'G6a `0第一，当目前澳大利亚正经历快速的人口增长率的同时却有一个很平坦的房屋建造业。在短期内，澳大利亚正经历着一场房屋长期短缺，，估计约比需求少建造3万套住房。可以在未来一年预期人口增长甚至会有进一步的增加。所以供给和需求的不平衡会变得更加极端。在的时候，房屋的负担能力是一个迫切的问题，，供应水平低也是一个严重的问题。

O7pa O"Y5k0
d;_7hg0V-DM6m0其次，人口的增长对基础设施开支的需求也进一步加大。没有足够的房屋以满足目前的需求，而鼓励进一步的人口增长这是不合逻辑的时。此外，澳大利亚的许多地区已经历了基础设施瓶颈，由于这一事实，人口的增长超过了道路网络及主要公共设施的负荷能力，如医院和公共交通网络。